Neue Grundsteuer: Fragen und Antworten für die Steuererklärung

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf den Besitz von Grundstücken, Häusern und Wohnungen. Sie ist jedes Jahr fällig. Die Idee hinter der Grundsteuer ist, dass Grundstücke für Kosten bei der jeweiligen Stadt oder Gemeinde sorgen. An diesen Kosten sollen die Grundbesitzer und –besitzerinnen über die Grundsteuer beteiligt werden. Wie hoch die Grundsteuer ist, liegt unter anderem am Wohnort, dem Grundstück und dem jeweiligen Gebäude.

In Deutschland steht eine Grundsteuerreform an. Die bisherigen Berechnungsgrundlagen hat das Bundesverfassungsgericht 2018 gekippt. Deshalb haben Bundesrat und Bundestag Ende 2019 eine Grundsteuerreform beschlossen, die ab 2025 gelten soll. Dafür werden ab 2022 neue Grundsteuerwerte in ganz Deutschland ermittelt. Eigentümer und Eigentümerinnen müssen deshalb ihre Grundstücksdaten an ihr Finanzamt übermitteln, damit dort bis Ende 2024 die Steuer neu berechnet wird.

Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuern in Deutschland. Jetzt steht eine Reform an. Hintergrund ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichtes aus dem Jahr 2018. Die Richter erklärten die bisherige Form der Grundsteuer für verfassungswidrig, weil sie den Gleichheitsgrundsatz verletzt sahen. Diese Ungleichheit sei dadurch entstanden, dass in den alten Bundesländern bisher die Berechnung der Grundsteuer anhand von Werten aus dem Jahr 1964 und in den neuen Bundesländern auf Werten aus dem Jahr 1935 beruhte. Die Grundstückswerte haben sich in dieser Zeit unterschiedlich weiterentwickelt. Das neue Modell soll das nun ändern und die Wertentwicklung berücksichtigen.

Die Grundsteuer errechnet sich aus drei Faktoren, die miteinander multipliziert werden. Das dreistufige Verfahren bleibt mit der Reform bestehen. Die drei Faktoren sind der Grundsteuerwert, die Steuermesszahl und der Hebesatz.

Der Grundsteuerwert beschreibt den Wert des Grundstücks, den das Finanzamt anhand von Daten ermittelt. Mit der Grundsteuerreform wird er neu festgesetzt. Dieser Wert ist einer von drei Faktoren, mit denen das Finanzamt die Grundsteuerhöhe berechnet.

Die Steuermesszahl ist eine Rechengröße, die gesetzlich festgelegt ist und je nach Art der Immobilie variiert. Dieser Wert ist einer von drei Faktoren, mit denen das Finanzamt die Grundsteuerhöhe berechnet.

Mit dem Hebesatz steuern die Kommunen die Höhe der Grundsteuer. Im Gegensatz zum Einheitswert gilt er nicht individuell, sondern für die ganze Gemeinde. Dieser Wert ist einer von drei Faktoren, mit denen das Finanzamt die Grundsteuerhöhe berechnet.

2019 haben sich Bund und Länder auf das Grundsteuer-Reformgesetz geeinigt. Das neue System der Grundsteuer, das sogenannte Bundesmodell, sollte eigentlich deutschlandweit gelten. Einige Bundesländer machen aber von der sogenannten Öffnungsklausel Gebrauch und berechnen die neue Grundsteuer nach eigenen Modellen. Während die Mehrheit der Länder, darunter auch Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern, das Bundesgesetz ohne Änderungen umsetzen will, haben fünf Länder eigene Modelle entwickelt, so auch Niedersachsen und Hamburg.

Mecklenburg-Vorpommern wendet ohne Änderungen das Bundesgesetz an. Für das Bundesmodell müssen Eigentümer bei der Grundsteuererklärung im Wesentlichen folgende Angaben über ihr Wohngrundstück machen: Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes.
Das Landesfinanzministerium hat für Mecklenburg-Vorpommern eine Klick-Anleitung für das Online-Portal Elster erstellt.

Schleswig-Holstein wendet ohne Änderungen das Bundesgesetz an. Für das Bundesmodell müssen Eigentümer bei der Grundsteuererklärung im Wesentlichen folgende Angaben über ihr Wohngrundstück machen: Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes. Das Land hat für verschiedene Fälle Schritt-für-Schritt-Anleitungen erstellt.

Hamburg setzt auf ein Modell, bei dem der Bodenwert nicht der bestimmende Faktor ist. Das Wohnen sollte nicht noch teurer werden als es sowieso schon ist. Anders als das Bundesmodell unterscheidet das Hamburger Modell lediglich nach guter und normaler Wohnlage. Bodenrichtwerte und Ertrag in Form der Nettokaltmiete spielen keine Rolle. Dabei sind die Unterschiede gerade bei den Bodenrichtwerten teils erheblich. Je nach Stadtteil liegt der Bodenrichtwert zwischen 380 Euro und 4.200 Euro oder mehr pro Quadratmeter. Wertsteigerungen und -verluste fließen in die Ermittlung der Grundsteuer nicht mit ein. Die Hamburger Finanzbehörde hat dazu Erklärungsvordrucke und Anleitungen erstellt.

In Niedersachsen berechnet sich die Grundsteuer zukünftig nach dem sogenannten Flächen-Lage-Modell. Das bedeutet, nicht der Grundstückswert entscheidet über die Höhe der Grundsteuer, sondern vor allem die Grundstücks- und Gebäudeflächen. Daneben fließt aber auch ein Lage-Faktor mit ein, der sich am Standort des Grundstücks orientiert. Für die Bewertung spielen Alter und Zustand des Gebäudes keine Rolle.

Für die Grundsteuererklärung in allen Bundesländern werden folgende Informationen benötigt:

• Aktenzeichen oder Steuernummer der Grundsteuer
• Grundbuchdaten (Adresse, Eigentümer, Gemarkung, Flur, Flurstücknummer, Grundstücksfläche)

In den Bundesländern mit dem Bundesmodell (darunter Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein) werden zudem folgende Unterlagen und Informationen benötigt:

• Grundstücksart
• Bodenrichtwert zum 01. Januar 2022
• Baujahr
• Angaben zur Größe der Wohn-/Nutzfläche
• Anzahl der Garagen und Stellplätze

In Niedersachsen werden für die Berechnung nach dem sogenannten Fläche-Lage-Modell zusätzlich zum Aktenzeichen und den Grundbuchdaten die Angaben zu Wohnflächen und Nutzflächen benötigt.
In Hamburg werden für die Berechnung nach dem Wohnlagenmodell zusätzlich zu Steuernummern und Grundbuchdaten die Angaben zu Wohnflächen und Nutzflächen benötigt.

Die Grundstücksfläche lässt sich im Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Bestandsnachweis oder Auszug aus dem Liegenschaftskataster finden. Die Flurstücknummer ist Teil des Grundbuchauszuges. Sollte eine Kopie davon nicht vorliegen, ist das im Grundbuchamt der jeweiligen Kommune einsehbar.

Der Bodenwert beziehungsweise Bodenrichtwert ist online nachlesbar in Geo-Portalen der Länder. Dazu müssen in der Regel Ort und Straße eingegeben werden.

• Mecklenburg-Vorpommern
• Hamburg
• Niedersachsen
• Schleswig-Holstein

Zur Wohnfläche gehören unter anderem Schlafzimmer, Wohnzimmer, Kinderzimmer, Küche, Speisekammer, Gästezimmer, Badezimmer, Flure oder auch Dielen. Nicht zur Wohnfläche gehören hingegen Heizungsräume, Dachboden, Keller, Abstellräume, Waschküche, Treppen ab drei Stufen, Garagen sowie Flächen, die weniger als einen Meter hoch sind (Dachschrägen). In der Wohnfläche mit einem Viertel zu berechnen sind Balkone, Terrassen und Loggien. In der Wohnfläche zur Hälfte zu berechnen sind Flächen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Meter (Dachschrägen) sowie Schwimmbäder. Es gilt: Je größer die Wohnfläche, desto höher später die Grundsteuer.

Quadratmeterangaben zur Wohnfläche finden sich beispielsweise im Kaufvertrag einer Immobilie, in den Bauunterlagen, in der Teilungserklärung bei Wohnungseigentum oder in Versicherungspolicen. Bei vermieteten Häusern oder Wohnungen steht es in der Regel im Mietvertrag oder in der Nebenkostenabrechnung. Liegt keine offizielle Flächenangabe vor, müssen die Häuser oder Wohnungen ausgemessen werden. Dazu kann ein/e professionelle Vermesser/in beauftragt werden. Alternativ können Eigentümer und Eigentümerinnen die Fläche auch selbst ausmessen, müssen sich dabei aber an die Wohnflächenverordnung halten.

Nutzflächen unterscheiden sich von Wohnflächen dadurch, dass sie beispielsweise für öffentliche oder betriebliche Zwecke genutzt werden. Dazu zählen unter anderem Verkaufsräumlichkeiten, Büroräume oder Werkstätten. Das häusliche Arbeitszimmer zählt nicht zur Nutzfläche, sondern zur Wohnfläche.

Quadratmeterangaben zur Nutzfläche finden sich beispielsweise im Kaufvertrag einer Immobilie, in den Bauunterlagen oder in den Architektenunterlagen.

Es gilt das Jahr des Erstbezuges. Diese Angabe findet sich beispielweise in den Bauunterlagen, im Kaufvertrag oder kann beim Bauamt bzw. beim Katasteramt angefragt werden. Kernsanierungen müssen angegeben werden. Sie erhöhen den Wert und damit die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer. Als Jahr der Kernsanierung gilt das Jahr, in dem die Arbeiten abgeschlossen worden sind.

Das Aktenzeichen oder die Steuernummer für die Grundsteuer stehen auf dem letzten Grundsteuerbescheid oder ggf. im Informationsschreiben des Finanzamtes. Mecklenburg-Vorpommern und Niedersachsen verwenden wie die meisten Bundesländer Aktenzeichen. Unter anderem in Hamburg und Schleswig-Holstein kommt die Steuernummer zum Einsatz.

Die Grundsteuer A gilt für Grundstücke mit agrarischer Nutzung, also für land-und forstwirtschaftliche Grundstücke. Die Grundsteuer B gibt es bebaute und nicht bebaute Grundstücke. Mit der Grundsteuerreform kommt nun die Grundsteuer C hinzu. Diese greift für baureife Grundstücke. Ziel des Bundes ist es, unbebaute Grundstücke so höher zu besteuern, um so gegen Spekulationsobjekte vorzugehen und den Bau von Wohnraum voranzutreiben.

Bei Eigentumswohnungen muss jeder Eigentümer für seine Wohnung eine Erklärung abgeben. Bei der Fläche wird die Gesamtfläche des Grundstückes angeben und der Miteigentumsanteil. Es wird der Grundsteuer nur anteilig das zu Grunde gelegt, was dem einzelnen Eigentümer auch gehört. Die Miteigentumsanteile stehen in der Regel in der Hausabrechnung. Auch Hausverwaltungen dürfen die Grundsteuererklärung für alle Miteigentümer abgeben.

Eigentümer und Eigentümerinnen müssen ihre Grundsteuerklärung bis zum 31. Januar 2023 abgeben.

Weil von Anfang Juli bis Mitte Oktober nicht einmal von einem Drittel der Eigentümer und Eigentümerinnen von Häusern und Grundstücken die Daten zur Neuberechnung ihrer Grundsteuer bei Finanzämtern eingegangen sind, haben die Länder die Reißleine gezogen. Die Finanzminister und -Ministerinnen der Länder die Frist einmalig bundesweit um drei Monate verlängert. Statt Ende Oktober gilt nun Ende Januar 2023.

Möglich ist ein Verspätungszuschlag, ein Bußgeld sowie ein Zwangsgeld von bis zu 25.000 Euro. Außerdem kann es sein, dass das Finanzamt dann eine Schätzung der Grundsteuer vornimmt. Diese fällt in der Regel nicht zu Gunsten der Eigentümer und Eigentümerinnen aus.

Das kann noch bis Ende 2024 dauern. Zum Hintergrund: Erst wenn alle Grundsteuererklärungen abgegeben und damit alle Daten bei den Finanzämtern eingegangen sind, beginnt die Berechnung der neuen Grundsteuer. Bis Ende 2023 haben die Finanzämter Zeit, einen neuen Grundsteuermessbetrag aus Grundsteuerwert und Steuermesszahl zu bestimmen. Den geben sie an die Kommunen weiter, die die neue Grundsteuer bis Ende 2024 berechnen. Ab 2025 wird sie dann gelten. Eine Neubewertung der Grundsteuer im Bundesmodell soll alle sieben Jahre erfolgen.

Entscheidend für die individuelle Steuerlast wird künftig die Nachbarschaft der Immobilie sein. Hat sie seit 1964 beziehungsweise seit 1935 eher einen Aufschwung erlebt und ist damit attraktiver geworden, dürfte auch die Steuer steigen. Das gilt vor allem für boomende Gemeinden und Städte. In eher strukturschwachen Gebieten könnte es dagegen in Zukunft günstiger werden. Wer künftig wie viel bezahlen muss, steht aber erst fest, wenn die Kommunen die Grundsteuerbescheide mit der Zahlungsaufforderung verschicken. Das passiert voraussichtlich ende 2024.

Ab dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer. Davor gelten die Grundlagen des alten Rechtes.

Die gesamten Einnahmen aus der Grundsteuer fließen ausschließlich an die Städte und Gemeinden. Laut Bundesfinanzministerium werden derzeit jährlich deutschlandweit fast 15 Milliarden Euro auf diese Weise eingenommen. Damit ist die Grundsteuer für die Kommunen eine der wichtigsten Einnahmequellen. Sie finanzieren damit zum Beispiel Straßen, Schwimmbäder oder Kitas.

Das ist nicht vorgesehen. Vom Gesetzgeber heißt es, die Reform solle „aufkommensneutral“ bleiben. Das heißt, dass die jährlichen Steuereinnahmen deutschlandweit nicht steigen sollen. Allerdings kann das neue Modell dazu führen, dass einige Eigentümer mehr bezahlen werden als früher, andere weniger.

Es besteht eine Pflicht zur elektronischen Abgabe der Daten mittels ELSTER. Falls Steuerpflichtige nicht die Möglichkeit haben, ihre Erklärung elektronisch zu übermitteln, dürfen Angehörige helfen. Dazu können sie ihren eigenen ELSTER Zugang nutzen, um die Erklärung für nahe Angehörige abzugeben.

Laut Bundesfinanzministerium darf nur in „ganz besonders gelagerten Ausnahmefällen“ die Erklärung in Papierform abgegeben werden.

Eine Neubewertung der Grundsteuer im Bundesmodell soll alle sieben Jahre erfolgen. Demnach wird auch die entsprechende Steuerklärung alle sieben Jahre wiederholt werden.

Auch für Mieter und Mieterinnen könnte die Grundsteuerreform höhere Kosten mit sich bringen. Denn die Steuer darf weiterhin von den Eigentümern und Eigentümerinnen auf die Betriebskosten umgelegt werden. Vor allem in Großstädten dürften Mieter künftig mehr bezahlen. Dabei ist es üblich, dass die Umlegung der Grundsteuer nach der Wohnflächengröße erfolgt. Auch andere Verteilschlüssel sind zulässig.